Checklist kiểm tra quán trước khi sang nhượng: 30 điểm cần xem

Checklist kiểm tra quán trước khi sang nhượng dưới đây gồm 30 điểm chia thành 5 nhóm: mặt bằng và hợp đồng thuê, giấy tờ pháp lý, doanh thu và thuế, tài sản thiết bị, con người và khu vực xung quanh. Mục tiêu là trả lời ba câu hỏi trước khi đặt cọc: quán có tiếp tục kinh doanh hợp pháp tại vị trí đó được không, con số doanh thu có thật không, và bạn đang trả tiền cho những gì.

Các điểm về giấy tờ được đối chiếu với văn bản pháp luật còn hiệu lực tại ngày viết; các điểm còn lại là kinh nghiệm thực tế khi xem quán. Bạn có thể in danh sách này hoặc dùng bản checklist xem quán tải về để đánh dấu từng mục.

Cách dùng checklist: xem ít nhất ba lần

Dùng checklist kiểm tra quán trước khi sang nhượng hiệu quả nhất khi bạn xem quán nhiều lần. Một lần xem quán chỉ cho bạn thấy những gì chủ quán muốn bạn thấy. Nên đến ít nhất ba lần vào ba khung giờ khác nhau: giờ cao điểm, giờ vắng và một ngày cuối tuần, trong đó ít nhất một lần không báo trước. Mỗi lần ghi lại số khách, giờ đến và ảnh chụp, để có dữ liệu tự thu thập so với con số được đưa ra.

Mang theo danh sách câu hỏi, điện thoại để chụp giấy tờ, và hẹn trước một buổi gặp có cả chủ nhà. Mọi điểm "chưa rõ" sau 30 mục dưới đây nên được ghi thành điều kiện trong giấy đặt cọc, thay vì để hỏi sau khi đã chuyển tiền.

Nhóm 1: Mặt bằng và hợp đồng thuê (7 điểm)

1. Bản gốc hợp đồng thuê: xem bên cho thuê là ai, có phải chủ sở hữu hay chỉ là người thuê lại.
2. Thời hạn còn lại: so với thời gian bạn cần để hoàn vốn; hợp đồng còn quá ngắn là rủi ro lớn nhất.
3. Giá thuê và lộ trình tăng giá trong các năm còn lại.
4. Tiền cọc thuê đang giữ: bao nhiêu, sẽ được chủ nhà hoàn cho ai, có được chuyển sang tên bạn không.
5. Chủ nhà có đồng ý cho bạn tiếp quản không. Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự, bên thuê chỉ được cho thuê lại tài sản đã thuê nếu bên cho thuê đồng ý. Hãy gặp trực tiếp chủ nhà, không chỉ nghe qua chủ quán.
6. Điều khoản hoàn trả mặt bằng: Điều 482 Bộ luật Dân sự yêu cầu bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo thỏa thuận. Phần cải tạo của chủ cũ có thể trở thành chi phí tháo dỡ của bạn khi trả mặt bằng.
7. Quy hoạch, giải tỏa, tranh chấp: hỏi chủ nhà và người dân xung quanh xem nhà có đang tranh chấp, thế chấp hay nằm trong diện thu hồi không.

Nội dung các điều luật trên có thể đối chiếu tại Bộ luật Dân sự 2015 trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật.

Nhóm 2: Giấy tờ pháp lý của quán (7 điểm)

1. Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh (hoặc đăng ký doanh nghiệp): đúng địa chỉ quán, đúng ngành nghề. Nghị định 168/2025/NĐ-CP cấm hoạt động dưới danh nghĩa hộ kinh doanh mà không đăng ký, và mỗi cá nhân chỉ được đăng ký một hộ kinh doanh trên toàn quốc (Điều 83).
2. Kế hoạch đăng ký của bạn: giấy đứng tên bên sang không tự chuyển sang bạn. Nghị định 168/2025 chỉ quy định hồ sơ đổi chủ hộ theo hợp đồng mua bán cho giao dịch thực hiện trước ngày 01/07/2025 (Điều 123 khoản 3); hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã trước khi trả đợt cuối.
3. Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm (quán ăn, cafe, nhà hàng): theo Nghị định 15/2018/NĐ-CP, cơ sở kinh doanh thực phẩm phải có giấy này, trừ các trường hợp tại Điều 12 như kinh doanh thức ăn đường phố, kinh doanh thực phẩm nhỏ lẻ, thực phẩm bao gói sẵn. Nghị định 15/2018 đang tiếp tục được áp dụng theo Nghị quyết 15/2026/NQ-CP trong lúc chờ Luật An toàn thực phẩm sửa đổi.
4. Thời hạn giấy an toàn thực phẩm: Luật An toàn thực phẩm 2010 quy định giấy có hiệu lực 03 năm, phải nộp hồ sơ cấp lại trước 06 tháng khi hết hạn (Điều 37). Điều kiện cấp gồm có đăng ký ngành nghề kinh doanh thực phẩm (Điều 34), nên khi đổi người đứng tên đăng ký kinh doanh, hãy hỏi việc cấp giấy mới.
5. Hồ sơ phòng cháy, chữa cháy: hỏi quán có thuộc Phụ lục I "Danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy, chữa cháy" của Nghị định 105/2025/NĐ-CP không. Nếu có, xem hồ sơ theo Điều 4: nội quy, phương án chữa cháy, sổ theo dõi phương tiện, biên bản tự kiểm tra, giấy chứng nhận bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nếu thuộc diện phải mua.
6. Điều kiện phòng cháy tại chỗ: nếu là nhà ở kết hợp kinh doanh, Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 yêu cầu có biển báo, chỉ dẫn và giải pháp ngăn cháy giữa khu kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy nổ với khu để ở; nhà ở phải có phương tiện chữa cháy phù hợp và lối thoát nạn (Điều 20).
7. Biên bản xử phạt, đình chỉ: hỏi thẳng quán có từng bị xử phạt, nhắc nhở về an toàn thực phẩm, phòng cháy, tiếng ồn, lấn chiếm vỉa hè không, và ghi cam kết vào giấy sang nhượng.

Với cơ sở thuộc Phụ lục I, Điều 27 Nghị định 105/2025 đặt hạn chậm nhất 01/07/2027 phải trang bị và kết nối thiết bị truyền tin báo cháy; nếu quán chưa làm, đó là khoản chi bạn sẽ phải gánh.

Nhóm 3: Doanh thu, chi phí và thuế (6 điểm)

1. Doanh thu tự đếm: nhân số khách bạn đếm được với giá bình quân trên menu, so với con số chủ quán nói.
2. Sao kê tài khoản nhận tiền và báo cáo máy bán hàng trong ít nhất 3–6 tháng gần nhất, không chỉ một tháng đẹp nhất.
3. Hóa đơn nhập nguyên liệu: lượng cà phê, sữa, thịt, gạo nhập vào phải khớp với doanh thu khai ra.
4. Tờ khai thuế: Nghị quyết 198/2025/QH15 quy định hộ kinh doanh không áp dụng phương pháp khoán thuế từ 01/01/2026 và chấm dứt thu lệ phí môn bài từ cùng ngày (Điều 10 khoản 6, 7). Theo Báo Chính phủ, hộ kinh doanh chuyển sang tự kê khai, nộp thuế. Doanh thu khai thuế thấp hơn nhiều so với con số "nói miệng" là một tín hiệu cần hỏi lại.
5. Chi phí cố định hằng tháng: tiền thuê, lương, điện, nước, gas, internet, phí dịch vụ, phí nền tảng giao đồ ăn nếu có.
6. Nợ và khoản treo: nợ nhà cung cấp, lương chưa trả, tiền thuê chậm, thẻ trả trước khách đã mua; tất cả phải được ghi là bên sang chịu.

Nhóm 4: Tài sản và thiết bị (5 điểm)

1. Danh mục tài sản có ảnh: đếm từng món, ghi tình trạng, thử vận hành máy móc chính.
2. Tài sản của ai: tách rõ đồ của chủ nhà, đồ thuê hoặc trả góp (máy pha, tủ mát của hãng), và đồ thực sự thuộc chủ quán.
3. Hệ thống điện, nước, thoát khói: công suất điện có đủ cho thiết bị của bạn không, ống hút khói, bẫy mỡ, chống thấm.
4. Hàng tồn: kiểm hạn dùng, định giá riêng, không gộp vào giá sang.
5. Tài khoản số: fanpage, trang trên ứng dụng giao đồ ăn, số điện thoại, điểm trên bản đồ; xác định cái nào chuyển giao được.

Nhóm 5: Con người, khách và khu vực xung quanh (5 điểm)

1. Lý do sang quán: hỏi chủ quán, rồi hỏi hàng xóm, nhân viên; nếu các câu trả lời không khớp, hãy tìm hiểu thêm.
2. Nhân viên: ai ở lại, lương, thỏa thuận cũ; nhân viên chủ chốt nghỉ có thể kéo theo khách.
3. Đối thủ và dự án xung quanh: quán cùng loại mới mở, công trình sắp rào đường, thay đổi chỗ để xe.
4. Hàng xóm: có phàn nàn về tiếng ồn, mùi, lấn chiếm lối đi không.
5. Đánh giá trực tuyến: đọc các đánh giá gần nhất để thấy vấn đề lặp lại về chất lượng, phục vụ.

Dấu hiệu nên dừng lại hoặc đàm phán lại

Khi đã qua 30 điểm, bước tiếp theo là định giá và làm giấy tờ. Bạn có thể xem 10 bước nhận sang quán cafe an toàn, cách định giá quán khi sang nhượng và giá trị pháp lý của giấy sang nhượng viết tay.

Tải checklist và xem quán đang sang

Bản in của checklist kiểm tra quán trước khi sang nhượng có tại mẫu checklist xem quán. Nếu đang tìm quán để áp dụng, bạn có thể lọc các cơ hội sang nhượng đang mở hoặc xem riêng quán ăn và quán cafe đang sang lại.

Câu hỏi thường gặp

Nên xem quán bao nhiêu lần trước khi nhận sang?

Tối thiểu ba lần vào ba khung giờ khác nhau: giờ cao điểm, giờ vắng và một ngày cuối tuần, nếu được thì thêm một buổi tối. Mỗi lần nên đếm khách, ghi giờ và chụp ảnh để so với con số chủ quán đưa ra.

Làm sao kiểm tra doanh thu quán khi chủ quán chỉ đưa sổ tay?

Đối chiếu sổ tay với nguồn độc lập: sao kê tài khoản nhận tiền, báo cáo của máy bán hàng, hóa đơn nhập nguyên liệu và tờ khai thuế. Từ 01/01/2026 hộ kinh doanh không còn áp dụng thuế khoán, nên số doanh thu chủ quán kê khai với cơ quan thuế là một mốc đáng tham khảo. Nếu các nguồn lệch nhau nhiều, hãy định giá theo con số thấp.

Lưu ý khi nhận sang quán ăn khác gì quán cafe?

Quán ăn thường có bếp nấu, gas, dầu mỡ và nguyên liệu tươi, nên cần xem kỹ hơn về an toàn thực phẩm và phòng cháy: Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm (thời hạn 03 năm), giải pháp ngăn cháy giữa khu bếp và khu ở nếu là nhà ở kết hợp kinh doanh, hệ thống hút khói. Quán cafe cần chú ý hơn tới máy pha, máy xay và hợp đồng thuê máy nếu có.

Giấy phép của quán có chuyển sang tên người nhận được không?

Thường là không tự động. Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh và Giấy chứng nhận đủ điều kiện an toàn thực phẩm đứng tên bên sang; người nhận cần hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã và cơ quan cấp giấy an toàn thực phẩm về thủ tục cho mình trước khi trả hết tiền.

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định hiện hành tại ngày 06/10/2026. Với giao dịch giá trị lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên.