Lừa đảo sang nhượng quán: dấu hiệu nhận biết và cách phòng tránh

Lừa đảo sang nhượng quán hiếm khi nằm ở chiếc máy pha cà phê; rủi ro lớn nhất thường là quyền đối với mặt bằng. Người nhận tiền không có quyền sang, hợp đồng thuê gốc không cho thuê lại, hoặc doanh thu được dựng lên để đẩy giá. Báo chí đã đưa tin nhiều vụ người chỉ đi thuê kiốt nhưng bán lại như chủ sở hữu, hoặc tự nhận có thể lo thủ tục sang tên để nhận cọc hàng trăm triệu đồng.

Cách phòng hiệu quả nhất là kiểm tra trước khi chuyển bất kỳ khoản cọc nào: xem hợp đồng thuê gốc, gặp trực tiếp chủ nhà, đối chiếu doanh thu với hóa đơn nhập hàng và ký giấy tờ có đủ các bên liên quan. Bài này tổng hợp các thủ đoạn từ những vụ việc đã được báo chí đưa tin, dấu hiệu nhận biết, quy trình kiểm tra và việc cần làm nếu nghi mình bị lừa.

Các thủ đoạn đã được báo chí ghi nhận ở giao dịch kiốt, mặt bằng và tin cho thuê

Chưa có nhiều vụ sang nhượng quán được báo chí đưa tin riêng, nhưng các thủ đoạn dưới đây có cùng cấu trúc với một thương vụ sang quán.

Người thuê mặt bằng bán lại như chủ sở hữu

Theo Dân Việt (26/02/2025), một người thuê kiốt 27,9 m² tại một chung cư ở Đà Nẵng của đơn vị quản lý nhà thuộc sở hữu nhà nước, hợp đồng thuê bắt đầu từ tháng 4/2017. Tháng 11/2019, người này đăng bán kiốt trên Facebook và chốt giá 520 triệu đồng với người mua. Tại văn phòng công chứng, người bán chỉ đưa ra hợp đồng điện của kiốt, nói giấy tờ không quan trọng và sẽ sang tên sau, rồi viết giấy sang nhượng và nhận đủ tiền. Khoảng bốn tháng sau, kiốt bị thu hồi vì vẫn là tài sản nhà nước; người bán lẩn tránh và bị công an truy tìm về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Tự nhận có quyền và hứa lo thủ tục sang tên

Tạp chí Tòa án nhân dân (18/05/2021) đưa tin một bị cáo tự nhận là chủ kiốt 42 m² ở chợ Hà Đông (Hà Nội), thực chất chỉ đứng tên thuê, tự giới thiệu là người làm trong cơ quan nhà nước và hứa sẽ lo thủ tục sang tên, với giá chuyển nhượng 1,5 tỷ đồng. Người mua đã chuyển 500 triệu đồng (12/2016) và thêm 300 triệu đồng (01/2017). Kết quả điều tra cho thấy người này không phải cán bộ, nhân viên Ban quản lý chợ; bị cáo bị tuyên 7 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Mượn chuyện sang nhượng để vay tiền

Theo Thanh Niên (20/07/2026), một người ở Đà Nẵng đang nợ nhiều nơi đã nói với hai phụ nữ rằng cần tiền để mua kiốt ở chợ Mân Thái và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, qua đó vay 335 triệu và 500 triệu đồng (giai đoạn 2018–2019), tổng 835 triệu đồng. Tiền nhận được dùng để trả nợ, trả lãi và chi tiêu cá nhân; người này bị bắt tạm giam về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tin đăng ảo, nhận cọc qua chuyển khoản rồi chặn liên lạc

Ở mảng cho thuê phòng, Dân trí (06/09/2026) đưa tin một đối tượng dùng nhiều tài khoản Facebook giả, lấy ảnh nhà của người khác để đăng tin cho thuê, nhận cọc từ 500.000 đồng đến 2,5 triệu đồng rồi chặn liên lạc; hơn 100 người bị lừa, tổng khoảng 150 triệu đồng. Tin rao sang quán trên mạng xã hội có cấu trúc tương tự (ảnh, giá, yêu cầu cọc giữ chỗ), nên nguyên tắc "chưa xem quán, chưa gặp chủ nhà thì chưa chuyển tiền" cũng áp dụng.

Dựng doanh thu ảo để đẩy giá sang

Một bài trên CafeBiz (05/05/2020) ghi nhận có trường hợp người nhận sang phải trả giá "hớ" vì nghĩ quán làm ăn tốt, không biết chủ cũ đã nhờ người thân, người quen giả làm khách. Kiểu gian dối này khó chứng minh hơn các vụ chiếm đoạt tiền cọc, nên cách phòng là tự kiểm chứng doanh thu thay vì tin số liệu kể miệng.

Sang quán khi hợp đồng thuê gốc không cho phép

Trong một tình huống VietNamNet (08/03/2016) đăng, người nhận sang một quán ăn khi hợp đồng thuê gốc còn 5 năm, kinh doanh được 2 năm thì chủ nhà gây khó khăn, đòi chấm dứt trước hạn. Luật sư trả lời rằng cần xem hợp đồng thuê gốc có cho phép cho thuê lại hay không; nếu không, thỏa thuận sang nhượng có thể vô hiệu và người nhận sang cũng có phần lỗi vì không xem kỹ hợp đồng gốc.

Dấu hiệu nhận biết một thương vụ sang quán đáng ngờ

Từ các vụ việc trên, có thể rút ra những dấu hiệu cần dừng lại kiểm tra trước khi xuống tiền:

• Người sang không đưa được hợp đồng thuê gốc hoặc giấy tờ sở hữu, chỉ có hóa đơn điện nước hay giấy viết tay.
• Người sang nói giấy tờ "không quan trọng", hứa sẽ sang tên hoặc làm thủ tục sau khi nhận tiền.
• Né tránh việc cho bạn gặp chủ nhà, hoặc đề nghị bạn cứ đưa cọc trước rồi mới gặp.
• Tự xưng quen biết, làm việc trong ban quản lý chợ hay cơ quan nhà nước để tạo lòng tin.
• Thúc ép đặt cọc gấp vì "có người khác đang hỏi", yêu cầu chuyển khoản vào tài khoản không đứng tên người ký giấy.
• Quán đông khách bất thường đúng buổi bạn đến xem, nhưng lượng hàng nhập lại ít.

Một dấu hiệu riêng lẻ chưa chắc là lừa đảo sang nhượng quán, nhưng gặp từ hai dấu hiệu trở lên thì nên tạm dừng giao dịch cho đến khi có đủ giấy tờ.

Quy trình kiểm tra trước khi đặt cọc

1. Xác định ai có quyền với mặt bằng. Đề nghị xem giấy tờ sở hữu của chủ nhà hoặc hợp đồng thuê gốc, đối chiếu tên trên giấy tờ với giấy tờ tùy thân của người ký.
2. Đọc điều khoản cho thuê lại. Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê chỉ có quyền cho thuê lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Kiểm tra thêm thời hạn còn lại, giá thuê các năm sau, điều kiện gia hạn.
3. Gặp chủ nhà trực tiếp. Có văn bản ba bên (chủ nhà, chủ cũ, bạn) hoặc ký hợp đồng thuê mới với chủ nhà trước hay cùng lúc trả tiền sang.
4. Kiểm chứng doanh thu. Ngồi quan sát nhiều khung giờ, nhiều ngày; đối chiếu số bán với hóa đơn nhập nguyên liệu và sao kê nhiều tháng.
5. Lập danh mục tài sản bàn giao. Ghi từng thiết bị, tình trạng, cái nào thuộc chủ cũ, cái nào là của chủ nhà.
6. Làm hợp đồng đặt cọc rõ ràng. Ghi điều kiện hoàn cọc, thời hạn ký hợp đồng chính, chuyển khoản vào tài khoản đúng tên người nhận. Mẫu và các điều khoản nên có xem ở bài hợp đồng đặt cọc sang nhượng quán.
7. Thỏa thuận khoản cọc thuê và việc hoàn trả mặt bằng. Ghi rõ khoản cọc đang do chủ nhà giữ sẽ hoàn cho ai, và ai chịu chi phí trả lại hiện trạng khi hết thuê.

Những sai lầm phổ biến khi nhận sang cửa hàng

Không phải mọi thiệt hại khi nhận sang đều đến từ lừa đảo; nhiều khoản mất tiền đến từ giấy tờ sơ sài. Một số sai lầm hay gặp:

• Chỉ ký giấy tay với chủ cũ. Như tình huống VietNamNet nêu, nếu hợp đồng gốc không cho phép cho thuê lại, giấy sang nhượng giữa hai người không giữ được mặt bằng cho bạn.
• Không tính đến việc chủ nhà không gia hạn. Thanh Niên (14/03/2024) ghi nhận nhiều chủ quán ở TP HCM đang buôn bán thuận lợi thì bị chủ nhà báo lấy lại mặt bằng hoặc không gia hạn hợp đồng. Luật sư được báo phỏng vấn khuyên làm hợp đồng chi tiết, đọc kỹ điều khoản, ghi rõ quyền, nghĩa vụ, tiền cọc và mức phạt, và công chứng để tăng tính chắc chắn.
• Quên điều khoản hoàn trả mặt bằng. Một độc giả hỏi VnExpress (03/10/2026) về trường hợp đã cải tạo mặt bằng để mở quán, dọn đi trước hạn và chấp nhận mất ba tháng tiền cọc, nhưng chủ nhà vẫn đòi tiền sửa lại mặt bằng như ban đầu. Người nhận sang thường thừa hưởng phần cải tạo của chủ cũ, nên cần hỏi trước trách nhiệm này thuộc về ai.
• Trả hết tiền trước khi bàn giao. Nên chia đợt thanh toán gắn với các mốc: ký hợp đồng thuê mới, bàn giao tài sản, bàn giao mặt bằng.

Các bước làm chi tiết từ lúc xem quán đến khi bàn giao có trong bài 10 bước sang nhượng quán cà phê, kèm checklist xem quán để in mang theo.

Nếu nghi bị lừa: dân sự hay hình sự

Trả lời Tuổi Trẻ (22/01/2026) về tranh chấp tiền cọc, một luật sư cho biết ranh giới nằm ở thời điểm nảy sinh ý định chiếm đoạt. Nếu ý định có từ trước khi ký đặt cọc, hành vi có thể bị xem xét về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản; nếu nảy sinh sau khi đã nhận cọc, có thể bị xem xét về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Trường hợp không có dấu hiệu chiếm đoạt, đây là tranh chấp dân sự về hợp đồng.

Ở góc độ dân sự, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì mất tiền cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi nghi bị lừa đảo sang nhượng quán, việc nên làm là dừng chuyển thêm tiền, lưu giữ giấy biên nhận, hợp đồng, tin nhắn, sao kê, ảnh chụp tin đăng, và trình báo cơ quan công an.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13, ban hành 24/11/2015, hiệu lực từ 01/01/2017, Công báo Chính phủ): Điều 328 về đặt cọc; Điều 475 về cho thuê lại. Nội dung điều khoản tra tại LuatVietnam.
• Bộ luật Hình sự 2015 (số 100/2015/QH13, hiệu lực từ 01/01/2018, đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần, trong đó có Luật số 12/2017/QH14 và Luật số 86/2025/QH15; Luật số 86/2025/QH15 không sửa Điều 174, 175): Điều 174 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản (dùng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác); Điều 175 về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Nội dung điều khoản tra tại LuatVietnam.

Tìm quán sang nhượng an toàn hơn

Khi xem các cơ hội sang nhượng đang đăng, hãy dùng các dấu hiệu và quy trình ở trên như một bộ lọc: tin nào người đăng sẵn sàng cho xem hợp đồng thuê và hẹn gặp chủ nhà thì đáng để đi tiếp, tin nào thúc cọc trước khi xem quán thì nên dừng.

Câu hỏi thường gặp

Sang quán bị lừa thì phải làm gì?

Dừng chuyển thêm tiền, giữ lại toàn bộ chứng cứ (giấy biên nhận, hợp đồng, tin nhắn, sao kê chuyển khoản, ảnh chụp tin đăng) và trình báo cơ quan công an. Nếu có dấu hiệu gian dối từ trước khi nhận tiền, vụ việc có thể được xem xét theo Điều 174 Bộ luật Hình sự; nếu chỉ là tranh chấp hợp đồng, có thể thương lượng hoặc khởi kiện dân sự.

Những lưu ý khi sang nhượng cửa hàng là gì?

Quan trọng nhất là xác định ai có quyền với mặt bằng: xem hợp đồng thuê gốc, gặp trực tiếp chủ nhà và có sự đồng ý của chủ nhà bằng văn bản. Sau đó kiểm chứng doanh thu bằng hóa đơn nhập hàng, lập danh mục tài sản bàn giao và ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong hợp đồng.

Nhận sang quán có cần chủ nhà đồng ý không?

Có. Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê chỉ có quyền cho thuê lại tài sản đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý. Nếu chủ nhà không biết hoặc không đồng ý, người nhận sang có thể mất mặt bằng dù đã trả đủ tiền sang cho chủ cũ.

Bên sang quán nhận cọc rồi không bàn giao thì xử lý thế nào?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nếu người nhận cọc có ý định chiếm đoạt, vụ việc có thể chuyển sang hướng hình sự.

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định hiện hành tại ngày 06/10/2026. Với giao dịch giá trị lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên.